親が認知症になると実家を売れない？家族信託で不動産売却に備える方法
「親が施設に入ることになったら、空いた実家を売って入居費用に充てたい」
高齢の親が自宅を所有しているご家庭では、このように考えることもあると思います。
ところが、いざ売却しようとした時に親の判断能力が低下していると、親名義の不動産について売買契約を結ぶことが難しくなる場合があります。
子どもだからといって、当然に親の代わりに実家を売却できるわけではありません。
こうした将来の不動産売却に備える方法の一つが「家族信託」です。
この記事では、親が元気なうちに家族信託を利用して、将来の実家の管理や売却に備える方法を、不動産売却に絞って分かりやすく説明します。
親の判断能力が低下すると、実家を売れなくなることがあります
実家が親の名義であれば、その不動産を売却する契約をするのは原則として所有者である親本人です。
親子であっても、子どもに自動的に親の不動産を処分する権限が与えられるわけではありません。
そのため、認知症などによって親の判断能力が低下し、不動産売買の内容を理解して意思表示することが難しい状態になると、そのままでは売却を進められなくなる可能性があります。
不動産だけではありません。預貯金などについても、本人による手続きが必要となる場面では、判断能力の低下によって財産を動かすことが難しくなることがあります。
「施設へ入ったら実家を売ればよい」と考えていても、実際に売却が必要になった時点で親本人が契約できる状態とは限りません。
将来の施設入居や介護をきっかけに実家を売却する可能性があるのであれば、親が自分で判断できるうちに準備を考えておくことが大切です。
家族信託なら、将来の売却権限を家族に託しておくことができます
家族信託は、財産を持っている本人が、信頼できる家族などに財産の管理や処分を託す仕組みです。
実家の将来の売却に備える場合、代表的な設計の一つとして、次のような形があります。
- 親：委託者
- 親：受益者
- 子ども：受託者
- 信託する財産：親名義の実家
「委託者」は財産を信託する人、「受託者」はその財産を契約に従って管理する人、「受益者」は信託財産から利益を受ける人です。
この例では、親の実家を子どもに管理してもらいますが、その家から得られる経済的な利益は引き続き親のためのものです。
そして信託契約の中で、必要になった場合には受託者である子どもが実家を売却できるよう、管理・処分に関する権限を定めておきます。
家族信託の仕組みや成年後見制度との基本的な違いについては、「認知症になる前にできることは？家族信託と成年後見制度の違い」でも説明しています。
家族信託は、親が自分で契約内容を理解できるうちに
家族信託で重要なのが、契約を結ぶタイミングです。
家族信託は契約ですので、親本人が、どの財産を誰に託すのか、その家族にどのような権限を与えるのかといった契約内容を理解し、自分の意思で契約する必要があります。
判断能力の低下が進み、契約内容を理解して意思表示することができない状態になってしまうと、新たに家族信託を設定することはできません。
家族信託は、判断能力が低下して財産を動かせなくなってから利用する制度ではなく、そのような状態になる前に将来の財産管理について準備しておくための仕組みです。
「今は親自身がお金を管理できている」「今すぐ実家を売る予定もない」という時期だからこそ、将来どうしたいのかを家族で話し合うことができます。
実際に家族信託が必要かどうかは別として、将来の財産管理が気になり始めた段階で一度整理しておくことには意味があります。
なぜ不動産には信託登記をするの？
不動産を家族信託の対象にする場合には、信託契約を作るだけでなく、不動産について信託の登記を行います。
登記簿上でも、その不動産が信託財産であることや、誰が受託者であるかを明らかにするためです。
たとえば親の実家を信託し、子どもを受託者とした場合には、信託契約の内容に基づいて信託の登記を行います。
そして、信託契約によって受託者に不動産を売却する権限が適切に与えられていれば、将来必要になったときに、受託者が信託財産である不動産の売却を進めることができます。
つまり、「親の判断能力が低下したら子どもが親の代理人として売る」という仕組みではありません。
親が自分で判断できるうちに、あらかじめ不動産を信託財産とし、その管理・処分を行う権限を受託者へ託しておくところに意味があります。
実家を売ったお金は、子どものものにはなりません
家族信託について誤解されやすいのが、親の不動産を子どもが売却した場合の売却代金です。
受託者である子どもが実家を売却しても、その売却代金が子どもの個人財産になるわけではありません。
売却代金は信託財産として管理し、契約内容に従って受益者である親のために使用します。
たとえば、
- 介護施設の入居費用
- 毎月の施設利用料
- 医療費
- 生活費
- その他、親のために必要となる支出
などに充てることを想定した設計が考えられます。
家族信託は、親の財産を子どもへ贈与する制度ではありません。
財産の管理を家族へ託しながら、その財産から得られる利益は親のために確保するという点が重要です。
家族信託では、実家を売却できるようにしておくだけでなく、管理を任されたご家族が、その後のお金をどのように管理し、記録していくかも考えておく必要があります。日常的にどのような管理をするのかについては、「家族信託を任された子どもは何をする？お金の管理と引き受ける前の確認事項」で分かりやすく解説しています。
「田」や「畑」がある場合は特に注意が必要です
家族信託の対象となる不動産を確認するとき、注意したいのが農地です。
現況が農地である土地については農地法による制限があり、通常の家族信託で親から子へ信託することは原則として困難です。
農地法では、農地について信託の引受けによって所有権などの権利を取得する場合、原則として農地法第3条の許可を受けることができない仕組みになっています。
そのため、実家の敷地だけではなく、親が田や畑も所有している場合には、「不動産を全部まとめて家族信託すればよい」と考えることはできません。
また、登記簿の地目だけを「田」「畑」から別の地目へ変更すれば家族信託ができる、というものでもありません。
農地法上の「農地」に当たるかどうかは、登記簿上の地目だけではなく、実際にその土地がどのように利用されているかによって判断されます。
農地を将来宅地や駐車場など別の用途で利用するのであれば、まず農地転用が可能な土地なのかを確認し、必要に応じて農地法上の許可や届出を行います。そのうえで実際に農地以外の用途へ転用し、土地の現況が変わった後に地目変更登記を行うという流れになります。
農地転用ができるかどうかは、その土地が市街化区域内にあるのか、農業振興地域内にあるのかなどによっても異なります。
そのため、親の財産に田や畑が含まれている場合には、家族信託の契約を作る前に、その土地の現況や農地法上の扱いを確認する必要があります。
家族信託をしていれば、必ず簡単に売却できるわけではありません
将来の実家売却に家族信託を利用する場合でも、信託をしておけばあとは何も考えなくてよいわけではありません。
たとえば、次のような点を確認する必要があります。
- 信託契約に不動産を売却できる権限が適切に定められているか
- 住宅ローンや抵当権が残っていないか
- 不動産が親の単独所有か、共有になっていないか
- 共有者がいる場合、その共有持分をどうするか
- 田や畑など農地が含まれていないか
- 売却によって税金が発生しないか
- 売却代金をどのように管理するか
特に不動産が共有の場合、親の持分だけを家族信託したとしても、他の共有者の持分まで受託者が自由に売却できるわけではありません。
また、住宅ローンなど金融機関との契約がある不動産では、信託について事前に金融機関との調整が必要になる場合があります。
家族信託は便利な仕組みですが、「家族信託さえしておけば何でもできる」という制度ではありません。
将来その不動産をどう使いたいのかまで考えたうえで、契約内容や対象となる財産を設計することが重要です。
成年後見制度とは何が違う？
すでに本人の判断能力が低下している場合には、成年後見制度を検討することがあります。
法定後見では、家庭裁判所が選任した成年後見人などが本人の財産を管理します。
本人の居住用不動産を成年後見人が売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。
一方、家族信託は、本人が自分で判断できるうちに、将来の財産管理や処分についてあらかじめ家族へ権限を託しておく仕組みです。
どちらが優れているという関係ではなく、本人の状態や財産の内容、将来どのような財産管理をしたいのかによって適した方法は変わります。
家族信託と成年後見制度の違いを詳しく知りたい方は、「認知症になる前にできることは？家族信託と成年後見制度の違い」もあわせてご覧ください。
すでに判断能力が低下している場合はどうする？
親の判断能力がすでに低下している場合には、「急いで家族信託を作ればよい」ということにはなりません。
まず、本人が現在、家族信託という契約の内容を理解し、自分の意思で契約できる状態なのかを慎重に確認する必要があります。
家族信託契約を結ぶことができる状態ではない場合には、成年後見制度など、別の方法を検討することになります。
また、「実家を売却したい」という目的だけでなく、親の預貯金の管理、生活費、施設との契約なども含めて考える必要がある場合があります。
判断能力の低下が気になり始めたときは、「家族信託をする」と最初から決めるのではなく、現在の状態と今後想定される手続きを整理するところから検討した方がよいでしょう。
実家を将来売る可能性があるなら、売る時になってからではなく事前に検討を
家族信託が役立つ可能性があるのは、「今すぐ売却する予定はないけれど、将来は実家を売るかもしれない」という場面です。
たとえば、今は親が自宅で生活していても、将来施設へ入居すれば空き家になる可能性があります。
そのときに実家を売却し、売却代金を施設費用や生活費に使いたいと考えていても、親本人が契約できる状態とは限りません。
だからこそ、まだ親自身が「自宅を将来どうしたいか」を考え、家族と話し合える段階で準備を検討する意味があります。
もちろん、すべての家庭に家族信託が必要なわけではありません。
財産の内容や家族関係によっては、遺言、任意後見、成年後見など別の方法の方が適していることもあります。
司法書士くぼた事務所では、家族信託ありきで進めるのではなく、ご家族の状況や将来の希望、不動産の内容などを確認したうえで、生前対策の方法を整理します。
家族信託を含む取扱業務や費用については、取扱サービス・費用をご覧ください。
「将来、親が施設に入ったら実家を売却したい」「親が自分で判断できるうちに何をしておけばよいか知りたい」という方は、初回無料相談・お問い合わせからご相談ください。
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2026年9月19日