相続した不動産を売却する予定でも相続登記は必要？司法書士が解説

「実家を相続したけれど、自分では住まないので売却したい」というケースは少なくありません。

このとき、「どうせ売るのだから、亡くなった親の名義から直接買主の名義に変えればよいのでは？」と思われるかもしれません。

結論として、相続した不動産を売却する場合でも、相続登記は必要です。

売却手続を進めるためには、まず相続関係を整理し、不動産の登記名義を相続人側へ移したうえで、買主への所有権移転登記を行うのが基本的な流れです。

売却する予定でも、まず相続登記が必要です

不動産の所有者が亡くなっても、登記簿の名義が自動的に相続人へ変わるわけではありません。

そのため、登記簿上は亡くなった方が所有者として残っている状態になります。

相続した不動産を売却するには、まず誰がその不動産を相続するのかを確定し、その内容に基づいて相続登記を行います。

たとえば、父名義の自宅を長男が相続して売却する場合であれば、基本的には次のような流れになります。

「最終的には買主の名義になるから」といって、相続登記を省略してしまうことはできません。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った場合、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

遺産分割がまとまらないなど、期限内に通常の相続登記をすることが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度を利用して申請義務を履行できる場合があります。

ただし、ここは注意が必要です。

相続人申告登記をしただけでは、その不動産を売却することはできません。

相続人申告登記は、相続登記の義務を簡易に履行するための制度であり、「この不動産を誰が取得したのか」という権利関係を確定して公示する登記ではないためです。

実際に不動産を売却する場合には、別途、相続による所有権移転登記を行う必要があります。

相続登記には3年という期限がありますが、不動産を売却する予定がある場合は、「3年以内ならいつでもよい」というわけではありません。

売却の話が具体化してから相続登記を始めると、戸籍の収集や遺産分割協議に予想以上の時間がかかることがあります。

特に、次のようなケースでは早めに相続関係を確認しておくことをおすすめします。

売却を急いでいる場合ほど、「売却先を探してから登記を考える」のではなく、相続手続と並行して準備しておくとスムーズです。

相続人が複数いる場合には、単に相続登記をすればよいだけでなく、誰が不動産を取得するのかも重要です。

たとえば、兄弟3人が相続人で、実家を売却して代金を分けたい場合でも、不動産の取得方法や売却代金の分け方によって手続の組み立てが変わることがあります。

実家などを売却し、その代金を相続人で分ける場合には、「換価分割」という方法があります。相続登記の名義や遺産分割協議書、売却代金の分配まで含めた流れについては、「換価分割とは？相続した不動産を売って代金を分ける流れと注意点」で詳しく解説しています。

また、売却に伴う税金については、相続登記とは別に税理士などへの確認が必要になる場合があります。

「相続したらすぐ売りたい」という場合には、不動産会社へ売却を依頼することとあわせて、相続登記の準備も進めておくことが大切です。

司法書士くぼた事務所では、阿佐ヶ谷・杉並区を中心に相続登記のご相談を承っています。相続した不動産の売却を予定している場合も、現在の登記状況や相続関係を確認したうえで、必要な登記手続をご案内します。

2026年8月27日