換価分割とは？相続した不動産を売って代金を分ける流れと注意点を司法書士が解説
相続した実家について、「兄弟の誰も住む予定がないので売却したい」「不動産のままでは公平に分けにくい」ということがあります。
このようなときに検討される方法の一つが、「換価分割（かんかぶんかつ）」です。
換価分割とは、相続した不動産などを売却し、その代金を相続人で分ける方法です。
ただし、「とりあえず家を売って、その後でお金を分ければよい」というわけではありません。
誰の名義で相続登記をするのか、売却代金をどの割合で分けるのか、売却にかかった費用をどう負担するのかなどを、売却前に整理しておくことが大切です。
この記事では、換価分割の基本から、遺産分割協議、相続登記、不動産売却、代金の分配、税金までの流れを司法書士の立場から分かりやすく解説します。
換価分割とは、相続した財産を売って代金を分ける方法
換価分割とは、不動産などの遺産を売却して現金に換え、その売却代金を相続人で分ける方法です。
裁判所の案内でも、遺産分割の方法の一つとして、遺産を第三者へ売却して、その代金を相続人の間で分ける方法が説明されています。
相続財産の分け方には、たとえば次のような方法があります。
| 分け方 | 内容 | 例 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 遺産をそのまま分ける | 長男が自宅、次男が預金を取得する |
| 代償分割 | 一人が財産を取得し、他の相続人へ代償金を支払う | 長男が実家を取得し、次男へ現金を支払う |
| 換価分割 | 遺産を売却し、売却代金を分ける | 実家を売却し、代金を兄弟で分ける |
| 共有で取得 | 一つの不動産を複数の相続人で所有する | 実家を兄弟2人の共有名義にする |
どの方法がよいかは、財産の内容や相続人それぞれの希望によって異なります。
不動産を取得して住みたい相続人がいない場合や、不動産以外の財産が少なく、そのままでは分けにくい場合には、換価分割が選択肢になります。
換価分割が向いているのはどんなケース？
たとえば、次のような場合には換価分割を検討する余地があります。
- 相続人の誰も実家に住む予定がない
- 遺産の大部分が不動産で、預貯金が少ない
- 一人が不動産を取得して、他の相続人へ代償金を支払うのが難しい
- 兄弟などで不動産を共有したままにしたくない
- 空き家の管理や固定資産税などの負担を減らしたい
もちろん、不動産を共有名義にすること自体が間違いというわけではありません。
ただし、共有不動産を将来売却したり、建て替えたり、管理方法を決めたりするときには、共有者同士で調整が必要になります。
誰もその不動産を利用する予定がないのであれば、兄弟で共有して問題を先送りするより、売却して代金を分けた方が関係を整理しやすい場合があります。
一方、不動産は必ず希望した価格で売れるとは限りません。
換価分割を前提に話を進める場合には、不動産会社などへ査定を依頼し、どの程度の価格で売却できそうかを確認してから分け方を決めた方がよいケースもあります。
実家を売らずに一人が取得し、他の相続人へ金銭を支払う方法もあります。住み続けたい方がいる場合は、相続した実家を兄弟の一人が取得する代償分割の仕組みと注意点もご覧ください。
相続した不動産を売却して代金を分けるまでの流れ
換価分割をする場合には、相続登記だけ、あるいは不動産売却だけを別々に考えるのではなく、最初に全体の流れを確認しておくことが重要です。
- 遺言書の有無を確認する
- 戸籍などで相続人を確認する
- 相続する不動産やその他の財産を確認する
- 不動産の価格や売却可能性を確認する
- 遺産分割協議で換価分割の方法を決める
- 売却に必要な相続登記を行う
- 不動産を売却する
- 売却費用などを精算し、協議内容に従って代金を分配する
- 譲渡所得や相続税などについて確認する
特に大切なのが、「誰の名義で売却するのか」と「売却代金を誰がどの割合で受け取るのか」を売却前に整理しておくことです。
相続した不動産を売却する場合には、買主への所有権移転登記の前提として、亡くなった方から相続人側への相続登記が必要になります。
詳しくは、「相続した不動産を売却する予定でも相続登記は必要？」でも解説しています。
また、杉並区で相続登記をする場合の期限・必要書類・費用などについては、「杉並区で相続登記をするには？」をご覧ください。
銀行や証券会社など複数の相続手続を並行して行う場合には、「法定相続情報証明制度とは？」も役立つ場合があります。
換価分割では遺産分割協議書の内容が重要
換価分割をする場合には、遺産分割協議書の内容も重要です。
単に「長男がこの不動産を取得する」とだけ記載したうえで、売却後に他の相続人へお金を渡すと、当初どのような遺産分割を予定していたのかが分かりにくくなることがあります。
換価分割を予定している場合には、少なくとも次のような点を事前に整理します。
- どの不動産を売却するのか
- 売却代金を誰がどの割合で取得するのか
- 仲介手数料、登記費用、測量費、解体費などをどのように負担するのか
- 誰が中心となって不動産会社とのやり取りや売却手続きを進めるのか
- 一人の名義に相続登記する場合、換価分割との関係をどのように整理するのか
- 売却後の代金をどのように分配するのか
たとえば、売却手続きを進めやすくするため、相続人のうち一人が不動産を取得する形で相続登記をしたうえで売却し、その代金を他の相続人へ分配する設計を検討することもあります。
ただし、この場合には、遺産分割協議書の内容と、実際に行う相続登記・売却・代金分配が食い違わないようにすることが重要です。
相続人の人数、売却方法、費用負担などによって適切な書き方は変わるため、換価分割については安易にインターネット上のテンプレートをそのまま使用しない方がよいケースもあります。
遺産分割協議書の基本的な書き方については、「遺産分割協議書の書き方｜相続登記で使うときの基本と注意点」も参考にしてください。
換価分割では税金にも注意が必要
相続した不動産を売却した場合には、不動産の売却による譲渡所得についても確認が必要です。
ここで注意したいのが、「誰がどの割合で譲渡所得を申告するのか」という問題です。
国税庁は、換価分割について、換価する時点ですでに売却代金の取得割合が決まっている場合と、換価時にはまだ取得割合が決まっていない場合とで、譲渡所得の申告方法が異なることを示しています。
そのため、単に登記簿上の名義だけを見て判断するのではなく、遺産分割の内容、売却時点での合意、売却代金の取得割合、実際の分配方法などを確認する必要があります。
また、国税庁には、遺産分割の調停によって換価分割を行い、換価の便宜上、共同相続人のうち一人の名義で相続登記をしたうえで、その調停内容に従って売却代金を実際に分配した事例について、贈与税の課税が問題にならないとする質疑応答があります。
ただし、これは一定の事実関係を前提とした事例です。
「一人の名義で相続登記しておけば、後から他の相続人へお金を渡しても必ず贈与税がかからない」という意味ではありません。
さらに、相続した土地や建物を一定期間内に売却した場合には、相続税額の一部を取得費に加算できる特例が検討できることがあります。
被相続人が住んでいた一定の空き家については、譲渡所得の特別控除が利用できる場合もあります。
これらの特例には、それぞれ適用要件や期限があります。また、利用する特例によっては併用できないものもあるため、売却前から確認しておくことが大切です。
司法書士は相続登記や登記に使用する遺産分割協議書などを扱いますが、具体的な税額計算や税務上の判断については、必要に応じて税理士へ確認することになります。
参考：
国税庁「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」
国税庁「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」
国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
換価分割は、相続登記・売却・税務まで見通して進める
換価分割では、遺産分割協議書を作って相続登記をすれば終わり、というわけではありません。
相続人の確認 → 遺産分割 → 相続登記 → 不動産売却 → 費用の精算 → 売却代金の分配 → 税務の確認までを見通して進めることが大切です。
特に、「実家を売却することは決まっている」という場合には、相続登記だけを先に進めてしまうのではなく、誰の名義で売却するのか、売却代金をどのように分けるのかまで整理してから手続きを組み立てた方がよいケースがあります。
司法書士くぼた事務所では、相続登記や登記に必要となる遺産分割協議書の作成を担当し、必要に応じて不動産会社や税理士などと連携しながら、相続手続の進め方を整理します。
「実家を売って兄弟で代金を分けたいが、最初にどこへ相談すればよいか分からない」「不動産会社に相談する前に相続登記をした方がよいのか知りたい」といった段階でもご相談いただけます。
すべての相続で司法書士への依頼が必要というわけではありません。
ご自身で進められる部分と、司法書士・不動産会社・税理士などの確認が必要な部分を最初に整理しておくことにも意味があります。
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※この記事は2026年9月3日時点の公表情報をもとに、一般的な制度を説明したものです。具体的な登記手続や税務上の取扱いは、遺産分割の内容、相続人の状況、売却時期などによって異なる場合があります。
2026年9月3日