建替え前に確認すべき不動産の名義問題。相続登記が済んでいないと着工できない？
「実家を建て替えようとしたら、土地の名義が亡くなった祖父のままだった」「兄弟で共有名義になっていて、住宅ローンが組めなかった」——建替えを進めようとして、名義の問題で立ち止まるケースは非常に多いです。着工前に確認しておくべきことを整理します。
建替えと名義問題、なぜ関係するのか
「土地の名義は関係ない、建物だけ新しくすればいい」と思われがちですが、実際にはそうはいきません。
建替えにあたって住宅ローンを組む場合、金融機関は土地の名義が借主本人になっていることを求めます。名義が亡くなった方のままであったり、審査が通らないケースがほとんどです。
また、建替え後の建物に抵当権を設定する際も、土地と建物の名義が整っていることが前提となります。「いざ着工」という段階で名義の問題が発覚すると、計画全体が止まってしまいます。
よくある名義問題のパターン
①名義が亡くなった方のまま
親や祖父母が亡くなってから相続登記をしていないケースです。2024年4月から相続登記が義務化されましたが、それ以前の相続は放置されているケースが多く、杉並区・荻窪・阿佐ヶ谷・高円寺・中野区周辺でもよく見られます。建替えを機に名義変更を進めることをおすすめします。
②兄弟で共有名義になっている
「とりあえず共有で」と相続したまま何年も経過しているケースです。共有名義の土地に建物を建てる場合、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば建替えは進みません。また住宅ローンの審査でも共有者全員が関係してくるため、事前に名義を一本化しておくことが理想です。
③抵当権が残ったままになっている
住宅ローンを完済したにもかかわらず、抵当権抹消の手続きをしていないケースです。抵当権が残ったままでは新たに住宅ローンを組む際に障害になることがあります。完済後は早めに抵当権抹消登記の手続きをすることをおすすめします。
④名義が複数世代にまたがっている
祖父→父→自分と、相続登記を重ねてしていないケースです。戸籍収集や遺産分割協議が複数回分必要になり、手続きが複雑になります。関係する相続人も多くなるため、早めの対応が肝心です。
建替え前にやっておくべきこと
- 登記簿を確認する
まず法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の名義・抵当権の有無を確認します。オンラインでも取得できます。 - 相続登記を完了させる
名義が亡くなった方のままであれば相続登記を行います。戸籍収集から遺産分割協議書の作成、法務局への申請まで、司法書士に依頼すれば一括で対応できます。 - 共有名義を解消する
共有名義の場合は、遺産分割協議や持分の売買・贈与などによって名義を一本化することを検討した方がよい場合があります。 - 抵当権を抹消する
完済済みの住宅ローンの抵当権が残っている場合は、抵当権抹消登記を行います。
ハウスメーカーや工務店と打ち合わせを始める前に、これらを確認・整理しておくことで、建替え計画がスムーズに進みます。
親が認知症になる前に動くことが重要
建替えを検討しているご家族でよくあるのが、「親の土地に子どもが家を建てたい」というケースです。この場合、親が土地の名義人のまま認知症になってしまうと、土地を担保に入れることができなくなります。
住宅ローンを組むには土地を担保（抵当権設定）にする必要がありますが、これは土地の所有者本人が契約することが前提です。認知症になると本人の判断能力がないとみなされ、この契約ができなくなります。
対策：家族信託で土地を管理する仕組みを作る
この問題に有効なのが家族信託です。親が元気なうちに「この土地の管理・処分は子どもに任せる」という契約を結んでおくことで、認知症になっても子どもが土地を動かせるようになります。建替えを検討しているご家族には、早めのご相談をおすすめします。
まとめ
建替えを進める前に、以下を確認してください。
- ■土地の名義が自分（または建替えを行う人）になっているか
- ■名義が亡くなった方のままになっていないか
- ■共有名義の場合、全員の同意が取れるか
- ■完済済みの住宅ローンの抵当権が残っていないか
- ■親が土地の名義人の場合、認知症のリスクに備えているか
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司法書士くぼた事務所（東京都杉並区）
相続登記・不動産名義変更・抵当権抹消・共有名義解消・家族信託を専門とする司法書士事務所です。荻窪・阿佐ヶ谷・鷺ノ宮・下井草・西荻窪・高円寺・杉並区・中野区・練馬区（石神井公園）エリアの方からもご相談いただいています。
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2026年6月1日