空き家になった実家、どうすればいい？放置のリスクと選択肢を司法書士が解説
親が施設に入ったり亡くなったりして、実家が空き家になった——そういうご家庭が増えています。「とりあえず固定資産税だけ払って、そのままにしている」という方も多いですが、放置には思いのほか大きなリスクが伴います。
売る、貸す、活用する、手放す。選択肢はいくつかあります。ただ、どの道を選ぶにしても、まず動かなければならないことがあります。今回はその整理をします。
空き家を放置するとどうなるのか
「誰かが住んでいるわけでもないし、しばらくそのままでいい」——そう思っている間にも、空き家は静かにリスクを積み重ねています。
まず建物の問題です。人が住まなくなった家は想像以上に早く傷みます。換気されないことで湿気がこもり、雨漏りや外壁の劣化が進みます。草木が伸び放題になって近隣から苦情が来る、不法投棄の温床になる、といったことも実際に起きます。
次に税金の問題。更地と違い、建物が建っている土地は固定資産税が最大6分の1に軽減されています。ただし「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると、この軽減が外れます。つまり固定資産税が最大6倍になる可能性があります。杉並区・荻窪・阿佐ヶ谷・中野区・武蔵野市周辺でも、近年この指定事例が増えています。
そして相続の問題。名義が亡くなった方のままになっている空き家は、売りたくなっても売れません。しかも時間が経つほど相続人が増え、全員の合意を取るのが難しくなっていきます。
まず確認すること：名義は誰になっているか
空き家をどうするか考える前に、まず登記簿を確認してください。お近くの法務局で取得できます。
名義が亡くなった方のままであれば、何をするにしても相続登記（名義変更）が最初の一歩になります。売るにしても、貸すにしても、リフォームして活用するにしても、名義が整っていないと動けません。2024年4月から相続登記は義務化されており、3年以内に手続きしないと過料の対象にもなります。
選択肢を整理する
売却する
最もすっきりした解決策です。売却すれば維持費もかからず、まとまった資金も入ります。ただし相続人が複数いる場合は全員の合意が必要です。また「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という税制優遇がある場合もあるため、税理士に相談しながら進めると損をしません。
賃貸に出す
売りたくないが維持費がかかるという場合に選ばれます。ただし古い建物の場合はリフォーム費用がかかることも多く、収益性をよく検討する必要があります。
活用する（リフォーム・移住など）
相続人の誰かが移り住む、リフォームして使うという選択肢です。特に杉並区・武蔵野市・中野区・練馬区周辺は利便性が高く、うまく活用できれば資産として生かせます。
相続土地国庫帰属制度を使う
2023年4月から始まった制度で、一定の条件を満たせば相続した土地を国に引き渡すことができます。「遠方で管理できない」「売れない土地を手放したい」という場合に選択肢になりますが、審査が厳しく、負担金も必要です。
兄弟間でどうするかもめやすいポイント
空き家の処遇で家族間の意見が割れるのは、よくあることです。「売りたい」「思い出があるから残したい」「自分が住みたい」——それぞれの立場が違えば、意見も違います。
こうした場合、いきなり感情的に話し合うより、まず司法書士や不動産会社に相談して「現実的な選択肢と数字」を揃えてから話し合う方が、まとまりやすいです。「売ったらいくらになるのか」「維持し続けたらどれだけコストがかかるのか」が見えると、議論が具体的になります。
認知症になる前に決めておくことも大切
少し視点を変えると、空き家になる前の段階での備えも重要です。親が元気なうちに「この家をどうするか」を家族で話し合っておくことで、いざというときに慌てずに済みます。
また親が認知症になってしまうと、本人が意思表示できなくなり、不動産の売却も動かすこともできなくなります。そうなる前に家族信託を活用して、不動産の管理を子どもに任せる仕組みを作っておくことも一つの手です。
まとめ
空き家の問題は「そのうち考えよう」と後回しにしがちですが、時間が経つほど選択肢が狭まります。建物は傷み、税負担は増え、相続人は増える。早く動くほど、解決の選択肢が広がります。
「名義がどうなっているか確認したい」「売却か賃貸か迷っている」「兄弟間でまとまらない」——どんな入口でも構いません。荻窪・阿佐ヶ谷・高円寺・中野区・練馬区・武蔵野市周辺でお悩みの方、まずお気軽にご相談ください。
司法書士くぼた事務所（東京都杉並区）
相続登記・不動産名義変更・遺産分割・家族信託を専門とする司法書士事務所です。荻窪・阿佐ヶ谷・鷺ノ宮・下井草・西荻窪・高円寺・中野区・練馬区・武蔵野市エリアの方からもご相談いただいています。
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2026年6月8日