引っ越したら不動産の登記簿も変わる？住所変更登記の自動化を司法書士が解説
決済の場で、私がほぼ毎回お伝えしている話があります。「これは、運転免許証の住所変更のようなものです」という説明です。今日はその内容を、ブログでも詳しく解説してみようと思います。
そもそもの問題：登記簿の住所は自動で変わらなかった
不動産を持っている方が引っ越しをすると、住民票の住所は変わります。でも、これまでは不動産の登記簿に記載されている住所は、自動的には変わりませんでした。
つまり、何年も前に引っ越していても、登記簿には「前の住所」がそのまま残っているケースが非常に多くありました。「言われてみれば、住所変更の登記なんてしたことがない」という方、実はかなり多いんです。
これが何年も放置されると、いざ不動産を売却しようとしたときに「登記簿の住所と今の住所が違う」という状態になり、決済の前または同日に住所変更登記をしてから進める必要が出てきます。私が決済の場でこの話をするのは、まさにこのタイミングが多いからです。
運転免許証で例えると、わかりやすい
お客様にこの仕組みを説明するとき、私はよく運転免許証を例にします。
引っ越したら、運転免許証の住所も警察署や免許センターで変更する必要があります。これを忘れていると、免許証に書かれた住所が古いままになります。不動産の登記簿も、これと同じ構造です。引っ越し＝住民票の変更だけでは終わらず、登記簿という別の台帳も書き換える必要があるということです。
この説明をすると、皆さんすっと納得してくださいます。仕組みとしては本当にシンプルなんです。
住所変更登記が自動で反映される仕組みがある
ここで知っておいていただきたい仕組みがあります。法務局は2年に1回程度、住基ネットにアクセスし、検索用情報を届け出ている個人について住所の変更を確認しています。
変更が確認されると、法務局から本人宛てに事前確認の通知が届きます。この通知はメールか郵送、どちらかをご本人に選んでいただく形になっています。確認が取れたら、法務局の職権によって住所変更登記が行われます。所有者が自分で法務局に出向いて申請する必要はありません。
法人の場合も同様の仕組みがあり、会社法人等番号が登記されていれば、本店移転登記が自動で反映されます。
これまでの「運転免許証は自分で変更しに行かないといけない」という仕組みから、一歩進んで、「役所側のデータをもとに、確認のうえで自動的に書き換えてくれる」という方向に変わってきている、というイメージです。とても便利な制度ですが、いくつか知っておいていただきたい点があります。
知っておきたい注意点
住民登録のない方は対象外
日本国内に住所を持っている（住基ネットに登録されている）方であれば、基本的にこの仕組みの対象になります。例外は、日本に住民登録のない方——たとえば海外在住の外国籍の方などです。こうした方は、ご自身で住所変更登記の申請をする必要があります。
義務化自体は始まっている
住所変更登記は義務化されており、住所や氏名を変更した日から2年以内に登記をしないと、5万円以下の過料の対象になる場合があります。職権登記の対象でない場合は、自分で申請する必要があるため、一度ご自身の状況を確認しておくと安心です。
決済の場では必ず確認される
不動産を売却する際は、登記簿上の住所と現在の本人確認書類の住所が一致していることが前提になります。一致していないと、まず住所変更登記を済ませてから、または決済と同日に手続きを行ってから、売買の手続きに進む必要があります。
今、自分の登記簿を確認しておくと安心
「自分の不動産、登記簿の住所はどうなっているんだろう」と気になった方は、法務局やオンラインの登記情報提供サービスで、登記事項証明書を取得すれば確認できます。古い住所のままになっていた場合、職権登記の対象になるか、自分で手続きが必要かを含めて、早めに整理しておくのがおすすめです。
まとめ
不動産の登記簿の住所は、これまで「自分で変更しないと変わらない」ものでした。今では法務局が住基ネットの情報をもとに、確認のうえで自動的に反映してくれる仕組みがありますが、日本に住民登録のない方などは対象外です。決済の場で慌てないためにも、不動産を持っている方は一度、登記簿の現状を確認しておくことをおすすめします。
「自分の不動産、住所変更登記が必要かどうか知りたい」という方は、お気軽にご相談ください。杉並区・荻窪・阿佐ヶ谷・高円寺・中野区・武蔵野市周辺の方、登記簿の確認だけでもお手伝いできます。
司法書士くぼた事務所（東京都杉並区）
住所変更登記・不動産登記・相続登記・家族信託を専門とする司法書士事務所です。荻窪・阿佐ヶ谷・鷺ノ宮・下井草・西荻窪・高円寺・中野区・練馬区・武蔵野市エリアの方からもご相談いただいています。JR中央線・総武線・地下鉄丸ノ内線「阿佐ヶ谷駅」「南阿佐ヶ谷駅」、西武新宿線「中村橋駅」周辺からもアクセスしやすい立地です。
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2026年6月23日