相続登記で権利証は必要？なくても手続きできるのか司法書士が解説
「親が亡くなって自宅を相続することになったけれど、権利証が見つからない」
相続登記の準備をしていると、このような不安を感じる方もいらっしゃると思います。
結論からいうと、相続登記では、亡くなった方の権利証（登記済証）や登記識別情報は原則として必要ありません。
そのため、権利証が見つからないからといって、それだけで相続登記ができなくなるわけではありません。
ただし、少し古い相続などでは、権利証が思わぬところで役に立つことがあります。今回は、相続登記と権利証の関係について分かりやすく解説します。
相続登記では権利証は原則として不要です
不動産を売買するときには、売主の権利証や登記識別情報が重要になります。そのため、「不動産の名義を変えるなら、相続でも権利証が必要なのでは？」と思われるかもしれません。
しかし、相続登記は少し仕組みが違います。
相続登記では、戸籍などによって亡くなった方と相続人との関係を確認し、遺言書や遺産分割協議書などによって、誰が不動産を相続するのかを確認して登記を行います。
一般的な遺産分割による相続登記では、主に次のような書類を使用します。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍
- 相続人の戸籍
- 亡くなった方の住民票の除票や戸籍の附票
- 不動産を取得する方の住民票
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
具体的に必要となる書類は、遺言の有無や相続の方法などによって変わりますが、通常の相続登記で「亡くなった方の権利証」が必須になるわけではありません。
したがって、実家を整理しても権利証が見つからないという場合でも、まずは慌てなくて大丈夫です。
ただし、権利証が役に立つ場合があります
ここが相続登記の少し難しいところです。
相続登記では、登記簿に所有者として記録されている人と、今回亡くなった人が同じ人物であることを確認する必要があります。
たとえば、登記簿には「東京都杉並区○○1丁目○番○号 山田太郎」と記録されている一方、亡くなったときには別の住所に住んでいた、ということは珍しくありません。
通常は住民票の除票や戸籍の附票などを確認し、登記簿上の住所から最後の住所までのつながりを確認します。
ところが、相続登記を長期間していなかった場合などには、古い住民票の除票や戸籍の附票を取得できず、住所のつながりを公的な書類だけでは確認できないことがあります。
このような場面では、亡くなった方名義の古い権利証（登記済証）が、登記簿上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを確認するための資料として重要になることがあります。
つまり、相続登記では「権利証は原則不要」なのですが、「だからもう必要ない」と捨ててしまうのはおすすめできません。
権利証が見つからなくても、すぐに諦める必要はありません
では、住所のつながりも確認できず、権利証も見つからない場合はどうなるのでしょうか。
この場合でも、直ちに「相続登記ができない」ということではありません。
どこまで住所の履歴を確認できるのか、不動産や被相続人との関係をどのような資料で確認できるのかなどを整理し、必要に応じて法務局への確認も行いながら手続きを進めることになります。
特に、何十年も前に亡くなった方の名義がそのままになっている不動産や、何度も住所を移転している方の相続登記では、現在の相続よりも確認事項が増えることがあります。
こうしたケースでは、「権利証があるかどうか」だけではなく、登記簿、戸籍、戸籍の附票、住民票の除票などを全体として確認することが大切です。
相続登記が終わると、新しい登記識別情報が通知されます
相続登記が完了すると、不動産を取得して申請人となった相続人には、原則として新たな登記識別情報が通知されます。
昔の「権利証」に相当するものです。
登記識別情報は12桁の英数字で構成されており、将来、その不動産を売却したり、抵当権を設定したりするときなどに重要になります。
相続登記が終わった後は、登記識別情報を他人に知られないよう、大切に保管しておきましょう。
まとめ｜権利証がなくても、まずは相続登記の準備を
相続登記では、亡くなった方の権利証や登記識別情報は原則として必要ありません。
したがって、「権利証をなくしてしまったから相続登記ができない」と考える必要はありません。
ただし、古い相続などで登記簿上の住所と亡くなった方の住所のつながりを確認できない場合には、権利証が重要な資料になることがあります。
権利証が見つかった場合は、相続登記が終わるまでは捨てずに保管しておくことをおすすめします。
司法書士くぼた事務所では、相続登記や戸籍収集、遺産分割協議書の作成など、相続に伴う不動産登記のご相談を承っています。
「権利証が見つからない」「昔の相続なので必要な書類が分からない」といった場合も、まずは現在残っている資料を確認するところから手続きを整理できます。
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2026年8月19日