共有名義の不動産、売れない・もめる前に。解消方法を司法書士が解説
「実家を兄弟で半分ずつ相続した」「親と一緒に名義を入れていた」——こうした共有名義の不動産は、決して珍しいものではありません。ただ、共有名義は時間が経つほどトラブルの種になりやすい仕組みでもあります。今日は、なぜトラブルになるのか、そしてどう解消できるのかを整理します。
共有名義とは何か
共有名義とは、一つの不動産を複数の人が、それぞれ「持分」という形で所有している状態です。たとえば兄弟2人で実家を相続した場合、「兄が2分の1、弟が2分の1」というように、それぞれが権利を持ちます。
ここで誤解しやすいのが、「2分の1の権利」というのは、不動産を物理的に半分に分けているわけではない、ということです。家の右半分が兄のもの、左半分が弟のもの、というわけではなく、不動産全体に対して2分の1ずつの権利が重なっている、というイメージです。
なぜトラブルになりやすいのか
共有名義が問題になる一番の理由は、重要な決定には共有者全員の同意が必要という点です。
不動産全体を売却したい、大規模なリフォームをしたい、賃貸に出したい——こうした決定は、共有者全員の合意がなければ進められません。一人でも「反対」と言えば、話は止まります。
よくあるパターンを挙げると：
- 「売りたい」「住み続けたい」で意見が対立する
- 共有者の一人が亡くなり、その持分がさらに相続されて、共有者の数が増えていく
- 共有者の一人と連絡が取れなくなる
- 共有者の一人が認知症になり、判断能力がなくなって同意が取れなくなる
こうした状況が積み重なると、不動産は「誰のものでもあるが、誰も自由に動かせない」という、なんとも使いづらい状態になってしまいます。
共有名義を解消する方法
①共有者の一人が他の持分を買い取る
たとえば兄弟で共有している実家を、兄が弟の持分を買い取って単独所有にする方法です。資金が必要になりますが、不動産が一人のものになるため、その後は自由に管理・処分ができるようになります。
②不動産全体を売却して、代金を分ける
共有者全員が「もう持っていなくていい」という考えで一致すれば、不動産全体を売却して、代金を持分の割合で分けるのがシンプルな解決策です。これが一番すっきりした方法ですが、全員の合意が前提です。
③土地を分割する（分筆）
土地であれば、物理的に分割して、それぞれが単独で所有する形にできることがあります。ただし、面積や形状によっては分割が難しい場合や、分割後の使い勝手が悪くなる場合もあるため、土地家屋調査士とも相談しながら検討します。
④裁判所に共有物分割請求をする
話し合いがどうしてもまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求という手続きを申し立てることができます。裁判所が、上記の①〜③のいずれかの方法、あるいは不動産を競売にかけて代金を分けるという判断を下すことになります。ただし時間も費用もかかるため、できれば話し合いで解決したいところです。
自分の持分だけを売ることもできる
ここで一つ知っておいていただきたいのが、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なしに売却できるという点です。
「他の共有者と意見が合わず、もう関わりたくない」という場合、自分の持分だけを誰かに売ることが法律上は可能です。ただし、共有持分だけを買い取ってくれる買主は限られており、市場価格よりかなり低い価格になることが多いです。専門の買取業者が関わってくることもあり、結果的に他の共有者との関係がさらに複雑になるケースもあります。安易に踏み切る前に、まずは共有者間での話し合いを試みることをおすすめします。
不動産を売却・活用したい場合に多いご相談
当事務所では、不動産業者の方から「共有名義になっていて、売却がなかなか進まないお客様がいる」というご相談をいただくこともあります。共有者の調整や、必要な書類の整理は司法書士が対応できる分野です。早めに専門家を間に入れることで、話し合いがスムーズに進むこともあります。
早めに動くことが大切な理由
共有名義は、時間が経つほど解消が難しくなります。共有者が亡くなって持分が相続されると、関係者の数がどんどん増えていきます。また、共有者の誰かが認知症になると、その方の同意を得る手続きそのものが難しくなります。
「とりあえず共有のままにしておこう」という判断が、後になって大きな負担になることがあります。気になる共有不動産があれば、早めに整理を検討することをおすすめします。
まとめ
共有名義の不動産は、重要な決定に全員の同意が必要なため、時間が経つほどトラブルが起きやすくなります。解消する方法はいくつかありますが、共有者の人数が増える前、関係がこじれる前に動くことが大切です。
「兄弟で共有している実家をどうすればいいか」「共有名義を解消したい」——こうしたご相談は、杉並区・荻窪・阿佐ヶ谷・高円寺・中野区・武蔵野市周辺の方からもいただいています。お気軽にご相談ください。
司法書士くぼた事務所（東京都杉並区）
共有名義解消・相続登記・不動産名義変更・遺産分割を専門とする司法書士事務所です。荻窪・阿佐ヶ谷・鷺ノ宮・下井草・西荻窪・高円寺・中野区・練馬区・武蔵野市エリアの方からもご相談いただいています。JR中央線・総武線・地下鉄丸ノ内線「阿佐ヶ谷駅」「南阿佐ヶ谷駅」、西武新宿線「中村橋駅」周辺からもアクセスしやすい立地です。
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2026年6月27日