私道の持分も相続登記が必要？実家の名義変更で見落としやすい道路の確認方法
実家の相続登記をするとき、「土地と建物は確認したから大丈夫」と思っていても、別の土地として登記されている私道の持分が残っていることがあります。
亡くなった方が私道の所有権や共有持分を持っていた場合、その権利も相続登記の対象です。固定資産税がかかっていない道路であっても、相続登記が不要になるわけではありません。
まずは購入時の資料を確認し、道路部分の地番が分かれば登記事項証明書で名義と持分を確認してみましょう。
自宅の敷地と、前面道路の土地は別の場合がある
一戸建ての不動産では、「自宅の宅地」「建物」とは別に、前面の私道について共有持分を持っている場合があります。
たとえば、父名義の宅地と建物のほかに、別地番の道路について父が4分の1の共有持分を持っていた、という形です。この場合、宅地と建物だけでなく、その道路持分についても相続手続の対象となります。
一方で、家の前が私道だからといって、必ずその家の所有者が私道持分を持っているとは限りません。道路部分を近隣の所有者で共有している場合もあれば、第三者が所有している場合、通行のための別の権利が設定されている場合などもあります。
そのため、「家の前が私道かどうか」だけではなく、亡くなった方がその道路を所有していたかを登記記録で確認することが重要です。
固定資産税がかからなくても、登記の確認は必要
私道の確認で見落としが起きやすい理由の一つが、固定資産税の資料です。
道路として利用されている土地は、一定の要件を満たすと固定資産税・都市計画税が非課税になることがあります。そのため、納税通知書や課税明細書だけを見ていると、道路部分の存在に気づきにくい場合があります。
しかし、「固定資産税が非課税であること」と「相続登記が必要かどうか」は別の問題です。亡くなった方が登記名義人として道路の所有権や共有持分を持っていれば、その権利について相続登記の要否を確認する必要があります。
また、私道であればすべて非課税になるわけでもありません。税金の資料だけで所有不動産を全部把握できたと考えず、購入時の資料や登記記録も併せて確認するのが安全です。
私道持分を確認する順番
私道持分があるか分からないときは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
1．購入時の資料を見る
まず、亡くなった方が自宅を購入した際の売買契約書、重要事項説明書、権利証・登記識別情報などを確認します。
「私道」「道路」「共有持分」「持分○分の○」などの記載や、自宅とは別の土地の表示がないかを探します。
2．道路部分の地番を確認する
道路の登記を調べるには、基本的に道路部分の「地番」を特定する必要があります。
普段使う住所と、土地の登記に使われる地番は別のものです。資料から地番が分からない場合には、公図などを使って確認する方法もあります。
3．道路の登記事項証明書を確認する
地番が分かったら、道路部分の登記事項証明書を取得し、亡くなった方が所有者として記録されているか、共有の場合にはどのくらいの持分を持っているかを確認します。
2026年2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」を利用し、亡くなった方名義の不動産を一覧的に確認する方法もあります。
ただし、この制度も万能ではありません。法務省は、氏名や住所等の検索条件が登記記録と一致しない場合などには、所有不動産が検索結果に出てこないことがあると案内しています。購入時の資料や個別の登記記録の確認と組み合わせて使うのがよいでしょう。
私道持分が見つかったらどうするか
私道持分が見つかった場合は、遺言書や遺産分割協議書の内容と、その道路部分が相続手続の対象として含まれているかを確認します。
不動産を協議書にどう記載するかは、遺産分割協議書の書き方｜相続登記で使うときの基本と注意点で解説しています。
すでに宅地と建物の相続登記を終えている場合も、申請した不動産の中に道路部分が含まれていたか、一度確認してみてください。
道路持分が漏れていたからといって、必ず遺産分割協議書を全部作り直すとは限りません。また、家を相続した人が当然に道路持分も取得すると一律に決まるものでもありません。遺言や協議書の文言、相続の経緯などによって確認すべき点が変わります。
相続登記全体の流れや必要書類については、杉並区で相続登記をするには？期限・必要書類・費用・相談先をご覧ください。
今日できる3つの確認
実家の相続登記を予定している方や、すでに手続を終えた方は、次の3点を確認してみてください。
- 購入時の資料に「道路」「私道」「共有持分」などの記載があるか
- 道路部分の地番が分かるか
- 道路の登記名義と持分を確認したか
手元にすべての資料が揃っていなくても、分かる範囲の書類から確認を始めることはできます。
実家の道路持分があるか分からない方、名義変更の対象に含まれているか確認したい方は、手元の資料からご相談いただけます。初回無料相談・お問い合わせはこちら。
2026年9月11日
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